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楼市疲软下的独特现象:多城千万以上高端住宅热销

在楼市销售整体放缓的当下,高端住宅却走出了独特行情。

近日,克而瑞统计的数据显示,今年前五个月,总价超1000万元的新房成交量同比上涨,特别是杭州、厦门、东莞、佛山、成都几个城市,总价1000-3000万的高端住宅成交量同比上涨超120%,显著好于去年同期。

高端住宅的热销,与当下住宅改善需求较大、新房一二手价格倒挂等因素不无关系,但值得注意的是,高端住宅市场也相对独立,对整个楼市的影响也有限。

大面积、高端住宅热销

经历了2、3月的阶段性复苏后,4、5月,我国楼市成交动能持续放缓。近日,国家统计局发布的数据显示,1~5月,我国商品房销售面积同比下降0.9%,跌幅比1~4月扩大0.5个百分点,跌幅连续收窄后,1-5月份首次反弹。1~5月,我国住宅销售面积同比增长2.3%,但涨幅较1~4月降低0.4个百分点。

不过值得注意的是,改善和高端住宅韧性较强,成交量持续上涨。近日,克而瑞统计的数据显示,2023年前5个月,其统计的城市中,总价1000-3000万、3000-5000万、5000万以上的新房高端住宅成交套数同比持续增长,涨幅分别为45%、13%和35%。

具体来看,总价1000-3000万的高端住宅成交套数最多的城市为上海,今年前5个月成交6313套,其次为北京、杭州、深圳、广州,分别成交3915套、2734套、2123套、2083套。从增长幅度来看,今年前5个月,杭州、厦门、东莞、佛山、成都总价1000-3000万的高端住宅成交量涨幅靠前,同比上涨超120%,显著好于去年同期。

从单价来看,今年前五个月,上海、北京、广州单价10~15万元/平方米的新房成交量同比上涨,涨幅超过70%;单价15万元/平方米的新房高端住宅,北京成交套数最高,今年前五个月共成交559套,同比上涨5490%,其次是上海,共成交201套,同比上涨27%。

以面积段来看,西安、郑州两个城市住宅大面积户型成交量占比稳中有增。5月西安160-200平方米户型成交占比增至18%,环比上涨5个百分点,涨幅在各面积段户型中居首,而刚需市场则持续萎缩。今年前5月郑州120平方米以下刚需户型受市场波动影响较大,成交量下降最为明显,而面积在120平方米以上的改善户型成交量波动幅度则较小。

今年以来,记者在佛山、中山等地走访时发现,相同的新房项目,大户型的单价普遍比小户型高,尽管如此,大户型的房源销售情况也比较好。例如佛山某新房项目,200平方米以上的大户型开盘不久就已告罄,该项目的现场销售对第一财经表示,主要因为现在市场上的大户型比较少,而近几年客户改善的购房需求比较大。

二手房市场上,高端住宅的成交量也比较亮眼。以深圳为例,乐有家研究中心统计的数据显示,今年以来,深圳总价1500万以上的二手高端住宅成交占比持续上升,尤其是到4月份,楼市成交量整体放缓,高端住宅成交占比加速上涨,6月成交占比7.5%,创新高。

热销背后的因素

对于改善、高端住宅热销的原因,克而瑞表示,一方面是一二手价格倒挂,存在显著的套利空间;另一方面,豪宅拥有高附加值或独一无二配套资源,譬如学区、景观等。

以上海为例,近期开盘被紧急叫停的云锦东方项目,虽然备案价16.49万元/平方米,创上海市新房备案均价新高,但是由于该项目周边二手房均价已超过20万元/平方米,大户型套利空间高达2000多万元,从而出现“一房难求”的盛况;又如今年6月中旬开盘的深圳海德园项目,均价约12.6万/平方米,周边同品质二手楼盘均价约20万元/平方米,只要买到就能至少赚取600万元的差价,开盘当日,海德园237套住宅全部告罄。

天津在售的楼盘中,今年5月来访、认购居前的项目包括仁恒星源世纪、龙湖樘樾、天保九如品筑,这几个项目均有学区资源加持。北京5月热销的项目——北京丰禾嘉会西北侧也规划有北京小学、西侧规划有北京八中优质教育资源。

另外,高端住宅热销与其保值增值性较强也有一定关系。克而瑞梳理了2020年以来销售金额、面积TOP50的项目,其中,仅3成没有涨价,而未涨价项目中刚需占比8成以上,而价格涨幅显著的前三名基本都是新房成交均价在10万元/平方米以上的高端住宅项目。

乐有家则表示,后疫情时代,大家对于高品质居住空间的追求也更高,因此,高端住宅供不应求。此外,在全球通胀,货币贬值的大环境下,优质豪宅依然是富人们抵抗通胀,保值增值的首选。

民生证券的研究报告显示,高端住宅以及“大刚改”住宅价格比较抗跌,相比之下,“小刚改”住宅价格抗跌能力则处于弱势。“小刚改”价格相对偏弱主要因为居民收入预期存在不稳定性,产业布局调整带来相关就业压力,另外,“小刚改”存在稀缺性,但前期投机氛围浓厚。

不过,尽管高端住宅热销,但是其对当前低迷的楼市影响有限。

克而瑞研究中心观点认为,少数项目热销对于当前低迷的市场行情而言只能算是“星星之火”,后期热度传导、由点及面难度较大。当前刚需刚改购买力压缩、信心不足的基本境况未得到根本性扭转,故而后续楼市整体复苏动能仍将不足。

58安居客研究院的研究报告认为,当前楼市的支撑主要来源于改善和高端住宅需求,但这两个版块,尤其是高端住宅版块相对于楼市而言,具有较高的独立性,虽受市场与经济宏观影响相对较小,但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。

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